신당 10구역, 신당역 떡볶이 타운 맛집 인근 꼬마빌딩 실전 경매 사례

신당 10구역, 신당역 떡볶이 타운 맛집 인근 꼬마빌딩 실전 경매 사례
- 중구 신당동 236-100번지 일대(신당 10구역) 주택재개발사업 지역

 

■ 꼬마빌딩 실전 경매 권리 분석에 중요한 점

1. 교통여건(전철역 등) 우수한 지역
2. 주변 개발 상황(재개발, 재건축 등) 있는 지역
3. 리모델링이 가능한 꼬마빌딩
4. 명도가 가능한 꼬마빌딩
5. 명도 후 상가 전월세가 잘나가는 지역
6. 대항력 있는 상가 임차인의 보증금 인수 여부
7. 유치권 등 위험한 권리 인수 여부
8. 당해세 등 권리 인수 여부 
9. 최초 근저당 등 기 (소멸 기준) 후의 권리 소멸 여부 

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■ 본 꼬마빌딩 주요 내용

2005년도 5월에 낙찰을 받은 본 꼬마빌딩을 다시 생각하게 만든 계기는 최근에 신당동 떡볶이 상인회 박찬영 회장이 운영하시는 허리케인박 떡볶이(약속 떡볶이) 상가를 방송대 살리기 프로젝트 일환으로 마케팅 도움을 드리고자 최근에 몇 번 방문하면서, 바로 인근이라 과거에 대한 경매 낙찰 사례를 다시 생각을 하게 되었다. 

본 경매 물건을 낙찰받기로 다짐을 하게 된 결정적인 요인은 도보로 10분 이내에 신당역을 가능한 지역에 위치해 있으며, 중구 신당동 236-100번 지 일대(신당 10구역) 주택재개발사업 지역에 바로 인접해 있어서 추후 재개발이 본격적으로 추진이 되게 되면 지가 상승은 필연적이어서 경매 입찰을 하기로 한 것이다.

최초 경매 입찰가격은 몇억이었는데, 첫 번째에 최초 경매 입찰가를 넘긴 가격으로 입찰을 하였는데, 2명 중에 낙찰자로 선정이 되었다. 첫 번째 입찰기일에 입찰을 해도 추후에 리모델링을 하면 최소한 2배 이상의 경매 재테크가 가능해서 과감하게 입찰을 했었다. 선친하고 같이 경매를 했었는데, 선친께서는 건설회사를 오래 하신지라 무조건 낙찰을 받아야 돈이 된다는 지론으로 주장을 하셨고, 저도 같은 생각으로 같이 경매 입찰을 하였었다.

낙찰을 받고는 꼬마빌딩에서 그다음으로 제일 힘든 일은, 본 건물에 먼저 소유자의 임차인 분들과  명도를 해야 하는 난관이 있어서, 지하 1층 공장 임차인, 상가 1층 임차인 3명, 2층에 주택임차인 분들을 일일이 찾아가서 인사를 드리는 일이다.

2층 주택임차인은 월세를 많이 받는 조건으로 계약을 다시 하고, 1층 상가 임차인 2명은 리모델링을 하게 되면 명도를 안 할 테니 월세를 많이 받는 조건과 간판을 깨끗이 다는 조건으로 계약을 다시 했는데, 1층 상가 임차인 1명과 지하 1층의 공장 임차인은 명도를 하는데 꽤 힘들었던 기억이 난다.

리모델링은 2층 주택 내부시설을 인테리어를 다시 하고, 1층 상가는 샷시를 전부 새로 달아서 예쁘게 인테리어를 하고, 건물 외벽은 예쁜 돌로 붙이고 해서 몇 달을 고생해서 인테리어로 작품을 만들었던 기억이 난다. 

추후 몇 년이 지나서 낙찰가격 두 배 이상으로 매도를 했다. 지금은 공시지가가 낙찰받은 2005년 보다 3배나 상승을 하였다.

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■ 서울 중구청 재개발사업 전체 현황(현재 기준)

 

■ 서울 중구청 행위 제한 기간 연장 및 변경 고시(2022년 9월 28일)

1)신당 10구역 정비구역 지정 주민설명회, 뜨거운 관심 속 성료
*출처: 중구청 보도자료 2022-09-08
http://www.junggu.seoul.kr/content.do?cmsid=14390&mode=view&cid=1159178626

서울시 중구청

 

2)노후·불량주택 빽빽한 ‘신당10구역’, 개발 급물살 탄다
조선일보 김승우 서울행복플러스 취재팀 2022.09.19 07:00
https://www.chosun.com/special/special_section/2022/09/19/AGJNFUAMAVHXXEZRTJUARC4WMY/

노후·불량주택 빽빽한 ‘신당10구역’, 개발 급물살 탄다

 

 

■ 중구 신당동 236-100번지 일대(신당 10구역) 주택재개발사업 지도

 

■ 꼬마빌딩 토지이용계획확인원

■ 꼬마빌딩 개별공시지가 열람

2005년 낙찰받은 시기에 개별공시지가(m²)는 2,260,000원(평당 7,471,108원), 2022년 공시지가(m²)는 6,998,000원(평당 23,133,988원)

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■ 싸이월드 전국 1위 경매 클럽 경매 강의 사진

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2011.02.25(월) 대학로토즈에서 싸이월드클럽 회원 부동산경매 실전정모사진 

2023.01.26
경매전문 공인중개사 유형범 ☎1661-3808